房地產(chǎn)在中國(guó)現(xiàn)在非�；鸨�，人們茶余飯后談?wù)撟疃嗟木褪欠孔�。哪里由出現(xiàn)地方王了，哪里的房子飆到2萬(wàn)了。中國(guó)的房地產(chǎn)利潤(rùn)還是有上漲空間。很多企業(yè)融資進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。今天小編整理了1篇關(guān)于山西太原房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，供大家參考。

      內(nèi)容摘要：本研究報(bào)告在分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2013年和2014上半年的運(yùn)行情況，并對(duì)存在的問(wèn)題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測(cè)了山西政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年下半年和2015年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，品牌競(jìng)爭(zhēng)和資本競(jìng)爭(zhēng)將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)

　　2012年“快速增長(zhǎng)，供求兩旺，形勢(shì)大好，問(wèn)題不少。”

　　2013年“調(diào)控，規(guī)范，搞活;問(wèn)題與發(fā)展同時(shí)存在。”

　　2014年“政策年，穩(wěn)中有升。”

　　2015年“重新洗牌，品牌競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)。”

　　注：以上均有具體分析資料。

　　二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

　　(一)2013年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

　　2013年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng);一級(jí)商品房市場(chǎng)需求增幅大于供給增幅;商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng);新建商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人為主;商品住宅空置面積逐步消化;土地開發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。

　　(二)2014上半年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、供給分析

　　目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16.5億元，同比增長(zhǎng)46.9%，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14%。新建商品房房屋竣工面積12.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49%。其中，住宅1.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.7%。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。

　　然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價(jià)位、高檔住房在市場(chǎng)供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場(chǎng)需求總量卻較高;二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可購(gòu)買的住宅面積為7平方米，而市場(chǎng)主力房型為1至12平方米。

　　2、銷售分析

　　上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.5%，商品房銷售總額為35.11億元。其中，銷售住宅52.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.79%，占總面積的72.51%;辦公樓銷售4.32萬(wàn)平方米;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售15.5萬(wàn)平方米。

　　從購(gòu)房者組成來(lái)看，外地居民購(gòu)買商品房占18%、本地農(nóng)村人口購(gòu)房占17%、本地居民占65%。

　　同時(shí)，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過(guò)大，土地價(jià)格較高導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前，全市商品房空置面積15.47萬(wàn)平方米，空置一年以上(含一年)面積為7.46萬(wàn)平方米，其中住宅空置3.61萬(wàn)平方米，辦公樓空置37平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置3.33萬(wàn)平方米，其它用房空置15平方米。

　　3、房?jī)r(jià)分析

　　今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國(guó)第三，根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)情況報(bào)道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，商品房一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢(shì)。商品房銷售價(jià)格在成本增加和市場(chǎng)需求較旺的拉動(dòng)下呈明顯上漲趨勢(shì)。商品房銷售價(jià)格漲幅較高。到6月底，我省商品房平均銷售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長(zhǎng)27.6%，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位，絕對(duì)額位居全國(guó)第2位，居中西部地區(qū)第9位。從11個(gè)市看，商品房售價(jià)最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1元的是陽(yáng)泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。

　　上半年，太原市新建商品房銷售均價(jià)為每平方米4872元，同比增長(zhǎng)8.62%，其中住宅均價(jià)每平方米2948元，同比增長(zhǎng)4.6%，每套商品住宅銷售均價(jià)為4萬(wàn)元。相對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為462元，同比增長(zhǎng)13.3%，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國(guó)商品住宅價(jià)格漲幅。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度的兩倍以上，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市8%的購(gòu)房者承受價(jià)位為每平方米18元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米25元以上的占85%以上。造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過(guò)高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占21.4%;二是拆遷成本高;三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求量;四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲;五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。

　　4、存量分析

　　上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米213元，同比增長(zhǎng)27.7%。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元，同比增長(zhǎng)22.27%，每套存量住宅交易均價(jià)為21萬(wàn)元。盡管存量住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢(shì)，市場(chǎng)潛力很大。從交易情況來(lái)看，上半年存量房交易總額為3.9億元，其中住宅746萬(wàn)元;存量房交易量為454套，交易面積19萬(wàn)平方米，同比降低7.64%;住宅交易348套，交易面積4.69萬(wàn)平方米，同比降低243.18%，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套，同比降低157.88%。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問(wèn)題，形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無(wú)法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。

　　5、拆遷分析

　　上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個(gè)，核準(zhǔn)拆遷面積4.5萬(wàn)平方米，同比下降82.7%，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺(tái)后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。微觀因素是：太原市近兩年來(lái)拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補(bǔ)償款后在市場(chǎng)上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補(bǔ)償要求，漫天要價(jià)，個(gè)別開發(fā)商采取偷拆和擅自強(qiáng)拆等違法行為，激化了矛盾。

　　6、消費(fèi)者分析

　　在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會(huì)上，主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)卷的調(diào)查項(xiàng)目分1大類46個(gè)小項(xiàng)，涉及到購(gòu)房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購(gòu)房用途、置業(yè)情況、購(gòu)房首選、購(gòu)房需求時(shí)間、欲購(gòu)房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過(guò)主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問(wèn)卷5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對(duì)調(diào)查表中各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫。

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市8%的購(gòu)房者年齡在4歲以下;高達(dá)75%的購(gòu)房者家庭年收入在3萬(wàn)元以下;在一年內(nèi)有購(gòu)房愿望的家庭占總數(shù)的65%;79%的家庭能夠承受的商品房?jī)r(jià)位在每平方米18元以下;求購(gòu)戶型為二室一廳的購(gòu)房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41%，短期內(nèi)購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。

　　此次調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購(gòu)房者購(gòu)房需求的方方面面，具有相當(dāng)?shù)拇�表性，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價(jià)值。

　　從調(diào)查結(jié)果來(lái)看目前太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)過(guò)高，二是面積過(guò)大。太原市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價(jià)格已達(dá)到29多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的18元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆;開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭(zhēng)相蓋大房子，相應(yīng)提高了購(gòu)房總價(jià)，適合工薪階層購(gòu)買的面積在8平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購(gòu)房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門外。這個(gè)調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況比較吻合。

　　因此加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，確定合理的房?jī)r(jià)，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買的主力人群，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。

　　7、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

　　太原房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變局，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過(guò)各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建;太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建;正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)自東北;另外兩家國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的跳板，一旦機(jī)會(huì)成熟，他們隨時(shí)會(huì)進(jìn)入太原市。北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，他想拿到一塊5～1畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計(jì)，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗(yàn)。

　　近幾年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價(jià)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會(huì)城市正是國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。

　　和全國(guó)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說(shuō)這幾年太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但沒(méi)有創(chuàng)新，房子好像是一個(gè)模子里刻出來(lái)似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒(méi)有一點(diǎn)兒個(gè)性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。一個(gè)城市的房地產(chǎn)，從房?jī)r(jià)上就可以看出它處在一個(gè)什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。在平均房?jī)r(jià)不超過(guò)3元的時(shí)候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房?jī)r(jià)只是地價(jià)和房屋基本造價(jià)的總和，購(gòu)房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過(guò)渡。也就是說(shuō)，房子要具有兩個(gè)功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場(chǎng)既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡(jiǎn)單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。正是因?yàn)樘�原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒(méi)有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點(diǎn)。太原房地產(chǎn)目前還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)沒(méi)有劃分，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒(méi)有什么大的競(jìng)爭(zhēng)，不用作秀，廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還不是很激烈。

　　吸引外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體，這是許多開發(fā)商夢(mèng)寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。與此同時(shí)，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么?許多專家認(rèn)為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個(gè)性沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)房者對(duì)住宅的需求與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來(lái)太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去。

　　正因?yàn)橐陨蟽纱笤�因，吸引了越�?lái)越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒(méi)有。在經(jīng)過(guò)年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項(xiàng)目，還有1/3處于休眠狀態(tài);房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1萬(wàn)元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊(cè)資本金不到8萬(wàn)元，這對(duì)資金密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō)如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說(shuō)搞開發(fā)了。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對(duì)于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)更難生存。外地有實(shí)力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來(lái)新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對(duì)太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)很大的提升。

　　目前山西的政府也認(rèn)為，外來(lái)開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。但由于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊的一面，外來(lái)開發(fā)商能否服水土還是一個(gè)未知數(shù)，目前市場(chǎng)上最擔(dān)心的問(wèn)題還是外來(lái)開發(fā)商的大量介入會(huì)導(dǎo)致太原土地價(jià)格大幅攀升，房?jī)r(jià)上漲，讓本來(lái)就買不起房的工薪階層更加買不起房。

　　外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)，最擔(dān)心的還是本地中小開發(fā)公司。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。對(duì)于目前還沒(méi)有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會(huì)吸引大部分消費(fèi)者的眼球;其次，中小開發(fā)商將被擠得沒(méi)有市場(chǎng)空間。由于外來(lái)投資者具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營(yíng)商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢(shì)，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場(chǎng);再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來(lái)的樓盤將無(wú)力和外來(lái)開發(fā)商抗衡，可能會(huì)增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。

      三、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的突出問(wèn)題

　　1、我省房地產(chǎn)投資勢(shì)頭趨緩

　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨中低價(jià)位住宅建設(shè)工作匯報(bào)會(huì)上了解到，在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個(gè)百分點(diǎn)。

　　全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。2013年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為8.4%、85.8%、63.1%、53.8%、5.8%、49.9%、48.%、48.3%、49.7%、41.3%，增幅趨緩。

　　1～7月份，太原市房地產(chǎn)投資共計(jì)2547萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)49.52%，增幅比全國(guó)平均水平高出2.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資占太原市固定資產(chǎn)投資的比重為14.8%。增幅比去年同期回落了十幾個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，住宅新開工面積為29.3萬(wàn)平方米，同比下降了近1個(gè)百分點(diǎn)，完成開發(fā)土地面積為49.38萬(wàn)平方米，同比下降了8.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析，今年3月份以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過(guò)熱的情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施進(jìn)行降溫，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(經(jīng)濟(jì)適用房除外)資本金提高了15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實(shí)力弱的企業(yè)，同時(shí)，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　為了完成投資開發(fā)項(xiàng)目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來(lái)源。據(jù)了解，目前開發(fā)商的項(xiàng)目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14%，比全國(guó)21.9%的平均水平低了近8個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于整體的供應(yīng)量趨少，而市場(chǎng)需求旺盛，全省商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長(zhǎng)了8成左右;與此相呼應(yīng)，商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。到6月底，全省商品房銷售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長(zhǎng)了27%，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位。價(jià)格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格較高帶動(dòng)所至，住宅價(jià)格漲幅在合理區(qū)間，與社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格漲幅趨勢(shì)基本相同。

　　2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。

　　全年房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃總投資減少11.3個(gè)百分點(diǎn)。2014年一季度新開工房屋建筑面積減少18.6個(gè)百分點(diǎn)，其中新開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為6.5萬(wàn)平方米，同比減少69.9個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房.61億元，同比減少38.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為4.87萬(wàn)平方米，同比減少4.7個(gè)百分點(diǎn)。2013年全省購(gòu)置土地面積為373.97萬(wàn)平方米，完成開發(fā)土地面積156.82萬(wàn)平方米，完成開發(fā)面積僅占41.9%。購(gòu)置土地面積比2012年凈增56.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，而完成開發(fā)土地面積比2012年減少37.73萬(wàn)平方米，同比減少19.4%。

　　3、完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　2014年一季度全省購(gòu)置土地面積為45.51平方米，同比增長(zhǎng)16.7%，完成開發(fā)土地面積15.82平方米，同比減少35.4%。

　　4、融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急

　　去年6月，央行下發(fā)了121號(hào)文件，并出臺(tái)了新的土地政策，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。文件規(guī)定，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。并對(duì)貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達(dá)到3%和封頂才能按揭的要求。今年4月，央行提高了銀行存款準(zhǔn)備金率.5個(gè)百分點(diǎn)，減少了金融機(jī)構(gòu)可貸資金，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例從2%提高到35%以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。對(duì)一些開發(fā)資金少、過(guò)分依賴銀行貸款的企業(yè)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項(xiàng)目。

　　據(jù)估算8%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。限制房貸政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過(guò)多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。

　　1～7月份，太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)74.4%，國(guó)內(nèi)貸款占全部資金的比重下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無(wú)資格參加后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)使資金實(shí)力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。

　　我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實(shí)力較弱，資金騰挪余地較小，因此對(duì)央行的政策反應(yīng)比較強(qiáng)烈。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于我省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒(méi)有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。這樣一來(lái)，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項(xiàng)目不能按時(shí)竣工，新項(xiàng)目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。

　　省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。但是，由于國(guó)情的不同、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，這些方式并不能真正應(yīng)用到房產(chǎn)融資中。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號(hào)文件”演化成市場(chǎng)創(chuàng)新的動(dòng)力。

　　資金來(lái)源一：本地資金

　　一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財(cái)?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來(lái)購(gòu)房，這些煤炭富商出手闊綽，動(dòng)輒百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元的房子，對(duì)當(dāng)?shù)赜绣X人來(lái)說(shuō)也是難以企及的。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在12座以上。一研究人士分析，按每個(gè)礦主年平均凈賺2萬(wàn)元計(jì)算，如果每年有5個(gè)礦主攜款離開山西，每年就會(huì)直接帶走1億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)2多個(gè)億的二十分之一。

　　一些礦主說(shuō)出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門權(quán)力意識(shí)濃厚、服務(wù)意識(shí)淡薄，轉(zhuǎn)變職能僅僅停留于表面，缺乏實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，無(wú)論從軟硬環(huán)境上都無(wú)法與沿海城市及其它大城市相比。

　　這么大的資金外流量，對(duì)于外省市是很好的資金來(lái)源，而對(duì)于我們的山西經(jīng)濟(jì)卻是不利的。客觀上形成的“外面進(jìn)不來(lái)，自己留不住”的被動(dòng)局面目前，對(duì)于這些社會(huì)上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門的注意，政府可能采取會(huì)一定的政策，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。

　　資金來(lái)源二：外地資金

　　建立融資平臺(tái)進(jìn)行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。但是他們與外地企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都有遇到一個(gè)難題：缺少適合溝通的平臺(tái)。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強(qiáng)與省內(nèi)及國(guó)內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個(gè)平臺(tái)是可行的。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來(lái)山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項(xiàng)目。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù)的平臺(tái)。

　　5、房地產(chǎn)管理上的“三個(gè)不順”

　　近年來(lái)，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場(chǎng)需求不相吻合。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個(gè)不順”。

　　管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門有計(jì)劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

　　管理程序不順：由于管理體制的不順導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理程序不順，沒(méi)有形成計(jì)劃、規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)的有序管理過(guò)程。

　　政策落實(shí)不順：據(jù)袁綸華介紹，無(wú)論是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，還是國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市，住宅開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個(gè)標(biāo)志，各國(guó)政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策。

　　為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問(wèn)題，國(guó)家、省里出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時(shí)往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時(shí)變味。各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)不到位造成普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)成本大幅增加，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。政策落實(shí)不順挫傷了開發(fā)商的積極性，導(dǎo)致山西省普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，開發(fā)速度緩慢。

　　因此，特別重視和政府各個(gè)部門的協(xié)調(diào)關(guān)系對(duì)太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。

　　6、首先是地價(jià)可能上升。

　　隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)及招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定時(shí)限的到來(lái)，太原市所有的經(jīng)營(yíng)性用地都必須到土地市場(chǎng)公開拿地，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的方式必須是“公開出讓”。其次，國(guó)家有關(guān)房屋拆遷一系列政策和實(shí)施規(guī)程的相繼出臺(tái)，對(duì)慣于通過(guò)土地劃撥或強(qiáng)行拆遷獲得低成本土地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講無(wú)疑是“釜底抽薪”。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應(yīng)。下半年國(guó)土資源部仍將保持對(duì)土地市場(chǎng)整頓的高壓態(tài)勢(shì)，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口。這些政策極可能使地價(jià)繼續(xù)走高，從而加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

　　7、清欠力度加大、用工工資提高、原材料價(jià)格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。

　　過(guò)去開發(fā)商習(xí)慣依靠建設(shè)施工單位墊支來(lái)搞開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家清欠力度的加大消弱了開發(fā)商對(duì)墊支的依賴，1～7月，太原市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的增幅由去年的增長(zhǎng)67.8%到下降.8%。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價(jià)格上漲，公路限制超載，提高用工工資標(biāo)準(zhǔn)使成本增加，將會(huì)造成開發(fā)企業(yè)的新一輪“洗牌”。

　　8、房?jī)r(jià)上漲影響企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　1～7月份，太原市商品房平均售價(jià)上漲19.5%，這樣會(huì)抑制居民的住房消費(fèi)，加之信貸收緊，以投資為目的的購(gòu)房需求受到限制，將影響開發(fā)企業(yè)的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)。

　　四、原因分析

　　1、城市房屋拆遷行為規(guī)范，成本增加，1日城改造步伐減緩�！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置資金必須�？顚Ｓ�，全部用于拆遷補(bǔ)償安置，不得挪做他用，并要求縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用加強(qiáng)監(jiān)管。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為，由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量，致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目舊城改造步伐減緩。

　　2、國(guó)家對(duì)土地政策進(jìn)行調(diào)整。國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決制止占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹等行為的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確定了“五個(gè)不準(zhǔn)”。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地，致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　3、國(guó)家控制投資過(guò)快增長(zhǎng)效應(yīng)。溫家寶總理在今年4月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出“要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止經(jīng)濟(jì)大起大落。”房地產(chǎn)開發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。

　　4、金融調(diào)控和信貸管理加強(qiáng)。央行121號(hào)文件調(diào)整了住房信貸政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級(jí)較高，沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目。對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。提高了企業(yè)貸款門檻。2013年元月1日實(shí)施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，必須完成建筑物主體工程三分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可。

　　5、清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原來(lái)那種僅靠銀行貸一點(diǎn)，施工單位墊一點(diǎn)，自己籌一點(diǎn)，便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。這樣減少了開發(fā)商資金來(lái)源渠道，降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。

　　另外，我省經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，底子薄，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不夠活躍，人們的住房消費(fèi)觀念相對(duì)落后等因素，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。

　　五、政府?dāng)M采取的政策措施

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展其實(shí)還是有政府來(lái)主導(dǎo)的，在山西尤其如此，因此對(duì)政府已經(jīng)和將要出臺(tái)的政策要多加重視，根據(jù)山西政府的有關(guān)文件，可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹十六大及十六屆三中全會(huì)精神，緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)這一主題，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大住房消費(fèi)，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，培育合格主體，建設(shè)精品小區(qū)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　1、以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

　　總量增長(zhǎng)，需求轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式變革和政策完善，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道，24年要按照省委和省政，府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署，堅(jiān)持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。

　　2、以貫徹2012年22號(hào)和2013年重2號(hào)文件為重點(diǎn)，建立健全住房供應(yīng)體系

　　認(rèn)真貫徹2012號(hào)和12號(hào)文件精神;針對(duì)目前存在的“三失控”現(xiàn)象，切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)的管理。要根據(jù)市場(chǎng)需求情況，加快中低價(jià)位、中小戶型住宅建設(shè)，建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。

　　3、以整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)槭侄�，營(yíng)造良好房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

　　一是要建立以銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目法人招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。，二是要堅(jiān)決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(預(yù))售市場(chǎng)監(jiān)管。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，規(guī)范中介服務(wù)。四是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，堅(jiān)決打擊開發(fā)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛，假?gòu)V告等行為。五是認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)[23]94號(hào))精神，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問(wèn)題進(jìn)行徹底清理。六是堅(jiān)持以德治業(yè)，建設(shè)誠(chéng)信行業(yè)。

　　4、以貫徹落實(shí)《山西省城市房屋拆遷條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷行為

　　城市房屋拆遷工作以《條例》實(shí)施為契機(jī)廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為，維護(hù)各方主體權(quán)益為目標(biāo)，認(rèn)真貫徹《條例》的各項(xiàng)制度，做到辦事權(quán)限合法，辦事程序合法，依法做好拆遷工作，完善補(bǔ)償安置政策，堅(jiān)決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷，切實(shí)推進(jìn)城市房屋拆遷工作躍上一個(gè)新的臺(tái)階。

　　5、以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展

　　要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育，以“擴(kuò)面提質(zhì)”為中心，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。一是以增量物業(yè)管理帶動(dòng)存量物業(yè)管理，促進(jìn)存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展，提高物業(yè)管理覆蓋率。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，從體制上解決建管不分的弊端。三是大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，引入公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。四是以創(chuàng)示范項(xiàng)目為手段，提升服務(wù)品質(zhì)。五是加強(qiáng)住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導(dǎo)，確保維修基金的合理利用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　在以上采取的政策同時(shí)，政府會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)空;加快預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè);進(jìn)一步調(diào)動(dòng)居民住房消費(fèi)積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;加快研究防范投機(jī)性購(gòu)房的政策措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

      六、對(duì)2014下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　(一)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素

　　1、省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2012年，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問(wèn)題的決定》;2013年，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神，又及時(shí)下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的通知》;24年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。這些政策為促進(jìn)我省的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步中的支柱作用，創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

　　山西省十屆人大二次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中提出：“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，建立廉租住房制度”、“新建中低價(jià)位、中小戶型住房45萬(wàn)平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產(chǎn)工作方向和要求，為房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。

　　2、房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善

　　2012年12月2日省九屆人大常委會(huì)第32次會(huì)議審議通過(guò)了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期沒(méi)有地方性法規(guī)的歷史。2013年9月27日省第十屆人大常委會(huì)第6次會(huì)議審議通過(guò)了《山西省城市房屋拆遷條例》。《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》已列24年地方性法規(guī)的立法計(jì)劃，4月13日已經(jīng)省人民政府常務(wù)會(huì)議審查通過(guò)，即將報(bào)送省人大常委會(huì)依法履行立法程序。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎(chǔ)。

　　3、城鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加

　　2013年，我省城鎮(zhèn)居民可支配收入為75元，同比增長(zhǎng)12.4%，城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增加，預(yù)示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來(lái)投入到改善住房條件上。

　　4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境的發(fā)展

　　從2013年及，2014年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和空置房屋面積的消化形勢(shì)來(lái)分析，房地產(chǎn)需求和供應(yīng)基本持平，有些月份出現(xiàn)需求大于供應(yīng)的情形，說(shuō)明我省市場(chǎng)銷售旺盛，有著良好市場(chǎng)前景。

　　5、宏觀政策影響

　　當(dāng)前，規(guī)范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場(chǎng)等重大舉措的推進(jìn)，總體上也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。規(guī)范房屋拆遷行為，有利于保護(hù)拆遷當(dāng)事人和相關(guān)人的合法權(quán)益，形成公平透明、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境。全面清理拖欠工程款，有利于維護(hù)社會(huì)信用秩序，形成誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)氛圍;有利于建筑企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，改進(jìn)管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會(huì)平均成本;更利于保護(hù)廣大建筑施工企業(yè)員工的利益，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費(fèi)(包括住房消費(fèi))能力。清理整頓土地市場(chǎng)秩序，有利于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中的作用，促進(jìn)建設(shè)用地的合理利用，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(二)存在的不利因素

　�、俳�(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后

　　2013年GDP總量為2445.6億元，僅占同期全國(guó)總量11.67萬(wàn)億元的2.9%，我省的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱。

　�、诔擎�(zhèn)居民收入水平偏低

　　2013年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入為8472元，同比增長(zhǎng).9%，高出我省1467元，25個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民可支配收入排在全國(guó)倒數(shù)第6位。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。

　�、巯�費(fèi)觀念亟待轉(zhuǎn)變

　　受“無(wú)債一身輕”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，居民的消費(fèi)方式仍是“量入為出，略有節(jié)余”，購(gòu)物總是攢足了錢再買。多數(shù)人購(gòu)房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費(fèi)、貸款購(gòu)房的新型消費(fèi)理念尚未形成。

　　(三)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)及價(jià)格分析

　　1、房地產(chǎn)供求預(yù)測(cè)

　　從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2013年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75.56%，辦公樓占5.91%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房約占16.82%，其它用房占1.65%。商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。從住宅供應(yīng)需求來(lái)看，要達(dá)到“十五”末全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積25平方米的：目標(biāo)，每年全省需建成城鎮(zhèn)住宅1萬(wàn)平方米，人均每年增加1平方米。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積8-9Z-平方米。供應(yīng)總量大體平衡。

　　據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，我省78.5%的城鎮(zhèn)居民通過(guò)房改擁有了自主產(chǎn)權(quán)的房屋，即使按所有的房屋均為成套住房計(jì)算，我省城鎮(zhèn)戶均住房成套率僅為.785，小于1，說(shuō)明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費(fèi)需求為主的住房短缺階段。

　　目前，居民住房消費(fèi)的升級(jí)換代需求、外來(lái)人員購(gòu)房總體上呈加速增長(zhǎng)趨勢(shì)。受租賃市場(chǎng)日趨活躍的影響，投資，哇需求(購(gòu)房后用于出租)有所增力口。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場(chǎng)需求的重要來(lái)源之一。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補(bǔ)償水平的合理化，拆遷的進(jìn)度會(huì)有所減緩，成本可能會(huì)有所力口大，帶來(lái)的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。因此，預(yù)計(jì)總體上24下半年住房需求總量仍將保持增長(zhǎng)。

　　2、價(jià)格走勢(shì)分析

　　24年的我省房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。大中城市土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房?jī)r(jià)格的上升;第二，鋼筋等建材價(jià)格的上漲，也使得商品房?jī)r(jià)保持上升趨勢(shì)。

　　3、拆遷規(guī)模預(yù)測(cè)

　　與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評(píng)估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助和經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)，停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》即將由省人民政府頒布實(shí)施。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2014年比2013年會(huì)呈下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)1372戶，拆遷面積168.4萬(wàn)平方米。

　　從以上情況分析，近兩年來(lái)，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長(zhǎng)，商品住房的供應(yīng)會(huì)在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會(huì)有明顯回落。因此，全年商品住房銷售量會(huì)維持在2%至3%的增幅，到2015年供給總量約為13至14萬(wàn)平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前太原市人均GDP為1526元、恩格爾系數(shù)為32.2%、人均住房建筑面積為22平方米，這3項(xiàng)指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費(fèi)的觀念已基本形成;隨著太原城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動(dòng)住房消費(fèi)需求的增加。到2015年商品房需求量約為13至16萬(wàn)平方米，加之二手房供應(yīng)的增長(zhǎng)，供需將大體平衡。因此，預(yù)測(cè)2014年下半年和2015年，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。隨著外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，太原市的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)將是太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主題。




「標(biāo)簽: 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告」